Рефинансирование ипотеки с материнским капиталом
С начала 2017 года наблюдается существенное снижение процентных ставок по ипотечным кредитам. 10 августа крупнейший российский банк — Сбербанк, — объявил о рекордном снижении ставок по жилищным кредитам (теперь они составляют от 7,4 до 10% на жилье в новостройках и от 8,9 до 10% — при покупке на вторичном рынке). Примеру Сбербанка последовали и другие крупные коммерческие банки. Таким образом, как отмечают эксперты, сейчас соотношение процентных ставок и цен на недвижимость «максимально выгодное за всю историю ипотеки в России».
Всего в сравнении с 2016 годом средняя ставка по ипотеке сократилась уже на несколько процентных пунктов, достигнув летом 2017 года абсолютного минимума за всю историю наблюдений. Однако не исключено, что и это еще не предел — в мае 2017 года премьер-министр Дмитрий Медведев заявлял, что состояние экономики в стране позволяет снизить ставку по ипотеке до 6-7%. Такая цель перед Правительством стоит уже давно, однако только сейчас для этого «созрели условия».
Однако многие семьи, уже использовавшие материнский капитал на частичное погашение ипотеки или собирающиеся это сделать при рождении второго или последующего ребенка, при получении рефинансирования могут столкнуться с определенными трудностями (к сожалению, иногда непреодолимыми).
Фото pixabay.com
Что такое рефинансирование кредита?
Говоря простыми словами, рефинансирование предполагает изменений условий кредита в том же банке или смену кредитора на более выгодных для заемщика условиях.
| Вариант рефинансирования | Что происходит в результате сделки? |
| 1. В своем же банке (реструктуризация) |
|
| 2. В другом банке | Выдается новый кредит под меньший процент на досрочное погашение ипотеки, выданного другим банком |
При этом заемщикам нужно иметь в виду два важных обстоятельства:
- Банки неохотно пересматривают своим клиентам условия уже выданных кредитов (почти никогда), поскольку теряют при этом заложенную ранее прибыль. При рефинансировании более высокий приоритет имеют клиенты других банков, поскольку они увеличивают кредитный портфель и в этом случае банк исходит из обычных рыночных принципов — просто оценивая стоимости своих имеющихся ресурсов (а не пересматривая условия по старым выданным кредитам, в которые закладываются доходы банка на много лет вперед).
- Рефинансирование старого кредита в другом банке зачастую является более трудоемкой сделкой, чем получение первичного кредита на приобретение жилья (особенно если изначально квартира приобреталась в новостройке — такие сделки с застройщиком сейчас проводятся очень легко, а вот при рефинансировании на квартиру уже потребуется собрать полный набор документов, как если бы жилье приобреталось повторно на вторичном рынке).
Материнский капитал и рефинансирование ипотеки
Согласно п. 6 ст. 10 федерального закона от 29.12.2006 № 256-ФЗ, сейчас материнский капитал может быть использован на ипотеку, не дожидаясь достижения ребенком 3 лет, по двум возможным направлениям:
- на уплату первоначального взноса при получении нового кредита;
- на погашение основного долга и процентов по уже взятому кредиту.
В 2017 году Минстроем и Минтрудом разрабатывается новый вариант использования сертификата — в счет ежемесячных платежей по ипотеке на время пребывания матери ребенка в декретном отпуске до 3 лет.
И в том, и в другом случае использование материнского капитала вызывает большие трудности для последующего рефинансирования ипотеки в новом банке (многие банки отказывают семьям в такой услуге из-за того, что после погашения первого кредита обязаны выделить доли несовершеннолетним детям). Если же рефинансирование ипотеки было получено до использования сертификата на материнский капитал, его пусть и не без возможных трудностей, но можно будет направить в будущем для погашения нового кредита.
Связаны эти трудности с оговоренными законом условиями использования маткапитала на приобретение жилья:
- приобретенное жилое помещение должно быть оформлено в общую собственность супругов и детей (иными словами, дети должны стать равноправными собственниками квартиры наряду с родителями);
- если на момент подачи заявления в Пенсионный фонд (ПФР) для использования сертификата это условие не может быть выполнено (например, квартира до погашения кредита находится в залоге у банка), то родители должны составить у нотариуса обязательство выделить доли детям в течение 6 месяцев после снятия обременения.
Можно ли рефинансировать ипотеку, если был использован маткапитал?
Если материнский капитал был использован на погашение первого кредита (или в виде первого взноса на этапе его получения), то в праве собственности на находящуюся в залоге квартиру уже должны быть выделены доли несовершеннолетним детям или в Пенсионный фонд подавалось обязательство сделать это в течение 6 месяцев после снятия обременения (к слову, за исполнением этого обязательства пристально наблюдает прокуратура).
В связи с этим при обращении за рефинансированием ипотеки в другом банке возникают трудности:
-
Банки не рассматривают для проведения рефинансирования жилье с несовершеннолетними собственниками (т.е. когда доли детям уже выделены). В противном случае новому банку в залог достанется квартира, собственниками которой выступают защищаемые законом несовершеннолетние дети, которые не могут нести обязательств перед банком по погашению кредита наряду с заемщиками-родителями.
Банки здесь оказываются в ситуации большого риска — если родители вдруг перестанут вносить ежемесячную плату по кредиту, такую квартиру будет невозможно забрать по закладной в счет погашения обязательств по кредитному договору из-за несовершеннолетних собственников.
Согласно гражданскому и семейному законодательству, «имущество детей не является имуществом их родителей». Имущественные права детей защищают органы опеки и попечительства. В связи с этим, в частности, у семей возникают большие трудности и при продаже квартиры, купленной за материнский капитал.
-
Если доли детям в квартире еще не выделены, но материнский капитал использован, то в случае проведения рефинансирования обременение с квартиры сначала должно быть снято первым банком при полном погашении перед ним задолженности из средств, выделяемых другим банком.
На предмет этого первого обременения в ПФР родителями уже подавалось заверенное нотариусом обязательство выделить доли не позднее, чем через 6 месяцев после полного погашения задолженности — значит, с этого момента начнется отсчет времени. И контролирующие органы вряд ли будут вникать, почему при этом на квартиру оформляется новая закладная на другой банк, под какие новые обязательства это делается и т.п.
Смысл подаваемого в ПФР документа при использовании материнского капитала — нотариальное обязательство выделить доли детям при снятии обременения с квартиры первым банком, — закрывает для семьи путь к рефинансированию через другой банк (не исключено, что такое же мнение будет не только у юридической службы банка, но и у работников регистрационной палаты — Росреестра).
Можно ли использовать материнский капитал после рефинансирования?
В случае, если семья еще не использовала маткапитал на погашение ипотечного кредита (например, ожидает рождение второго ребенка), но собирается это сделать, то сертификат на материнский капитал можно будет использовать в будущем после проведения рефинансирования для погашения нового кредита. Однако здесь тоже есть определенные трудности.
Дело в том, что при проведении рефинансирования меняется цель выдачи кредита — это уже не «приобретение жилого помещения», как того требует закон о материнском капитале, а «кредит на погашение обязательств заемщика перед третьим лицом (другим банком)». И это даже несмотря на то, что обязательства по второму кредиту тоже обеспечивает ипотека — т.е. залог недвижимости, зарегистрированный официально в Росреестре!
По сути, рефинансирование ипотеки на приобретения жилья в другом банке — это чисто финансовая операция:
- заемщик уменьшает свою долговую нагрузку за счет более низкой процентной ставки и/или изменения срока кредита;
- банк получает нового клиента, увеличивая свой кредитный портфель на выгодных для него условиях;
- никакая квартира при этом уже не приобретается (а ранее приобретенная квартира будет выступать только предметом залога перед новым банком — ипотеки).
Однако в «Правилах использования материнского капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862, на этот счет есть важная оговорка, которая по своей сути как раз подпадает под вариант рефинансирования ипотеки в другом банке:
Однако на этот счет в пункте 3-в Правил есть важное уточнение: обязательства по обоим кредитам должны возникнуть у лица, получившего материнский капитал, до возникновения права на получение сертификата — иными словами, первичный кредит и рефинансирование ипотеки должны быть в обязательном порядке оформлены до рождения второго ребенка!
Независимо от момента возникновения кредитных обязательств (то есть как до, так и после получения сертификата) материнский капитал может быть направлен только на погашение первичного кредита, выданного непосредственно на приобретение или строительство жилья (но не тот, который был выдан на рефинансирование).
Если же право на маткапитал у семьи уже возникло, то необходимо выбирать только один из двух вариантов:
- погашать сертификатом первичный кредит с риском потерять право на проведение его рефинансирования в будущем;
- сразу проводить рефинансирование ипотеки и терять право на использование материнского капитала в виду описанных выше причин.
Очевидно, первый вариант более выгоден в том случае, если остаток задолженности по кредиту составляет не очень большую сумму, сопоставимую с размером самого материнского капитала (453 тыс. рублей в 2018 году). В этом случае даже при сохранении более высокой процентной ставки из-за невозможности рефинансировать кредит в будущем общая сумма переплаты по процентам будет невысокой в связи с существенным погашением сертификатом основного долга, на который проценты и начисляются.
Если же сумма кредита существенно превосходит размер материнского капитала и его в любом случае будет необходимо гасить еще длительное время, то более выгодным может быть второй вариант — снизить процентную ставку по ипотеке путем рефинансирования, благодаря чему общий размер переплаты за последующие годы может существенно сократиться (в том числе на суммы, превышающие 453 тыс. рублей). А для маткапитала в таком случае семье придется придумать какое-то другое направление для использования, потому что ПФР по заявлению на погашение рефинансированной ипотеки, скорее всего, ответит отказом (см. пример).
При обращении в Пенсионный фонд для перечисления средств материнского капитала для погашения рефинансированной ипотеки, обязательство по которой возникли до возникновения права на материнский капитал, помимо остальных документов потребуются копии сразу двух кредитных договоров (пункт 13-а Правил):
- непосредственно погашаемого сертификатом кредита, выданного на рефинансирование предыдущего (это должно быть зафиксировано в документе);
- ранее заключенного (погашенного) кредитного договора на покупку или строительство жилого помещения (т.е. на улучшение жилищных условий).
Второй документ, по сути, должен подтвердить целевое использование средств по сертификату. И это отличает рассматриваемый вариант, например, от погашения простого потребительского кредита, на который средства мат капитала не направляются.
Однако поскольку при этом количество документов удваивается, к их составлению предъявляются более высокие требования. Желательно при этом предварительно проконсультироваться в Пенсионном фоне, чтобы учесть индивидуальный характер каждой конкретной ситуации.
Заключение
Существуют различные ситуации, при которых рефинансирование ипотечного кредита провести нельзя. Также может возникать множество ситуаций, когда законное право рефинансировать ипотеку является рискованным с точки зрения последующего использования материнского капитала (в этом случае распорядиться сертификатом будет банально сложнее, а то и вовсе невозможно).
Наиболее внимательно к вопросу рефинансирования подойти семьям, планирующим использовать материнский капитал на получение или погашение ипотечного кредита:
- если маткапитал уже был использован для погашения кредита перед первым банком — тогда другой банк может отказать в предоставлении рефинансирования, поскольку для него это несет большие риски;
- если семья рефинансировала старый ипотечный кредит и планирует использовать материнский капитал на его погашение в будущем — рефинансировать ипотеку нужно до того, как у семьи возникнет право на получение сертификата (то есть до того, как будет рожден или усыновлен второй или последующий ребенок).
Можно справедливо отметить, что оба этих момента в настоящее время недостаточно урегулированы законодательно. Однако регулярно вносятся поправки как в правила использования материнского капитала, так и в ипотечные программы банков. Не исключено, что в скором времени все неясности будут учтены нормативными актами (в связи с увеличением количества обращений по этому вопросу на практике).
Не стоит также забывать, что возможность реструктуризации или рефинансирования имеющегося кредита в каждом конкретном случае будет индивидуальна. При хорошей кредитной истории шансы для этого есть всегда.
Комментарии
-
12.03.2018 в 16:38
А вы дальше за Пыню голосуйте!
-
09.04.2018 в 12:19
Екатерина, могу помочь подать заявки на ипотеку в разные банки
-
25.10.2017 в 13:27
Вроде, все понятно и доступно. Взял ипотеку в 2016 году, через 4 месяца родился второй ребенок. В 2017 году было проведено рефинансирование в другом банке. Подали заявление в ПФР на использование маткапитала в счет погашения основного долга и уплаты процентов.
В итоге пришел отказ в связи с тем, что обязательства по кредиту на погашение ранее предоставленного кредита на приобретение жилья возникли в июле 2017 года — т.е. позже возникновения права на получение средств материнского капитала. Поэтому у ПФР отсутствуют основания для удовлетворения заявления о распоряжении средствами (частью средств) МСК на погашение основного долга и уплату процентов по данному кредиту.
И вот что с ними делать? В суд идти остается?
-
07.11.2017 в 06:20
У Вас здесь рассматривается, в основном, ситуация с рефинансированием в другом банке. Понятно, что служба этого другого банка, оценивающая риски, не возьмется выдавать кредит под залог такой квартиры. Ведь банк другой — отсюда очевидно, что первый кредит закрыт и залог снят, и сделка может по этому признаку попасть под контроль.
А что если у своего банка есть программа рефинансирования? Он с большей охотой возьмется переоформить кредит, даже если был использован материнский капитал? Ведь это менее рискованно?
-
09.11.2017 в 12:14
У нас использован материнский капитал для погашения основного долга после наступления трехлетнего возраста второго ребёнка. Сейчас другой банк может снизить процент на три пункта, однако ввиду наличия использованного маткапитала банк нам отказывает!
Было бы неплохо разработать регламент, позволяющий оставить обязательство в Пенсионный фонд и получить его разрешение на рефинансирование. При сложившейся ситуации права семей, использовавших мат. капитал, ущемлены и не позволяют им снизить ипотечное бремя. А ведь это семьи с детьми — семьи, которые постарались увеличить рождаемость!
Если пересчитать сумму переплаты при несниженном проценте, то помощь в размере материнского капитала на приобретение жилья нивелируется! Получается, никакой помощи и нет при рождении второго ребёнка.
-
23.11.2017 в 21:39
Полностью с вами согласен. Замкнутый круг.
-
23.11.2017 в 18:48
Год назад взяли ипотеку под 12.25% через АИЖК. Средства мат капитала использовали на частичное погашение ипотеки. Сейчас Сбербанк предварительно одобрил рефинансирования под 9.5%, но для окончательного одобрения выдал мне документ, который я должен отнести в органы опеки и попечительства, чтобы там мне дали согласие на рефинансирование.
Звонил сегодня в органы опеки, и там мне заявили, что никаких согласий они выдавать не могут, на что я их попросил представить мне отказ в письменном виде. Мне сообщили, какие документы я им должен предоставить (очень большой перечень документов). Подскажите, стоит ли мне рассчитывать на получение согласия, или всё-таки рефинансирование нам не светит, и лучше обращаться нужно к первоначальному кредитору, в АИЖК? Спасибо за ответ.
-
29.11.2017 в 14:45
У меня такая же ситуация (только банк-кредитор другой). И мне сейчас отказывают в рефинансировании — и АИЖК, и Сбербанк, и еще с десяток банков! Большинство так и заявляют, что не рассматривают подобные случаи с уже использованным материнским капиталом.
А если кто-то и рассматривает (например, ДельтаКредит банк стал недавно рассматривать заявки на рефинансирование с использованным мат.капиталом), то увеличивают процентную ставку от базовой так, что становится не выгодно рефинансироваться. Какой в этом смысл?
-
02.12.2017 в 23:33
Остаётся только ждать разъяснений по этому вопросу. Реально очень огорчает данная ситуация! Получается, молодая семья, использовав мат.капитал, лишается возможности рефинансирования. Да ещё и по налоговому вычету проблемы! Все как-то на словах больше позитива, а в реальности — куда ни ткни… Садика нет, зарабатываешь на ипотеку, платишь за садик…
-
21.12.2017 в 16:24
Спешу поделиться советом с вами! Сегодня состоялось слушание в суде о признании незаконным отказа ПФР в распоряжении средствами материнского капитала для погашения рефинансируемого кредита!
Т.е. у нас родился второй ребенок, и я обратилась с заявлением о погашении долга и процентов по второму кредиту, заключенному после рождения второго ребенка. И суд УДОВЛЕТВОРИЛ мой иск!
Ребята, не сдавайтесь, требуйте справедливости в суде! Понятно, что ПФР может подать апелляцию, но сам факт о формальном подходе к рефинансированному кредиту и нарушению пп. «в» п. 3 правил — суд встает на сторону граждан. Не сдавайтесь!
-
09.02.2018 в 16:59
Анна, добрый день!
У нас один в один такая же ситуация. Можете подробно рассказать о процедуре подачи иска в суд (к какому юристу обратиться, что нужно какие документы и т.д.)? -
23.03.2018 в 02:25
Добрый день, поделитесь опытом. Была ли апелляция? Расскажите поподробнее, пожалуйста.
-
23.03.2018 в 16:14
Андрей, Нина, добрый день! Я не юрист, поэтому сама воспользовалась услугами юриста. Она подготовила иск в Выборгский районный суд по СПБ, т.к. юридический адрес нашего ПФР находится в Выборгском районе. Могу дать контакты юриста, напишите мне на эл. адрес: 9217922008 @ mail.ru.
Пенсионный фонд апелляцию подавать не стал. Больше месяца ждала решение суда (вернее, когда помощник судьи сможет оформить решение). Решение получила лично, когда оно уже вступило в законную силу. Лично отвезла в Пенсионный фонд, дополнительно представив только СНИЛС и паспорт. Пенсионный фонд в течение двух недель перечислил материнский капитал. Успехов всем в борьбе за свои законные права!
-
11.04.2018 в 22:12
Анна, здравствуйте. У нас аналогичная с вами ситуация. Ребёнок родился в октябре, а рефинансирование ипотеки было в ноябре. Пенсионный фонд отказал в направлении МСК на погашение ипотеки. Поделитесь, пожалуйста, опытом, подскажите, как был составлен ваш иск в суд.
-
23.05.2018 в 11:28
Анна, здравствуйте! У меня аналогичная ситуация, можете выслать копию решения суда или искового заявления? Заранее спасибо!
-
30.05.2018 в 14:59
А можете скинуть на электронку образец иска (voronovmg520 @ yandex.ru)? Спасибо.
-
06.03.2018 в 16:31
Такая же ситуация. Думаю жалобу ВВП накатать, можно петицию создать на change.org, подпишемся. Или у вас вопрос каким-то образом решился?
-
27.04.2018 в 11:48
Добрый день, Максим. Такая же и у нас ситуация, в г. Кимры Тверская область. Рефинансирование в Россельхозбанке. Запросили в опеке разрешение, а они отказ дали — так как доли не выделены. Замкнутый круг.
-
26.05.2018 в 12:20
Один в один ситуация — Нижний Новгород. Тупик. Обращение на change.org составляли?
-
20.03.2018 в 23:06
Скажите, пожалуйста, можно ли взять сначала потребительский кредит, а потом рефинансировать его в ипотеку и частично погасить мат. капом? Это необходимо сделать, так как не дают ипотеку на дом, который не построен и к нему не подведены коммуникации. Хотя хотим использовать дом, который на участке собирают за 2 дня. Сертификат на капитал уже имеется.
-
02.05.2018 в 23:52
Добрый день. Подскажите, какой порядок действий и какие у меня есть возможности. Столкнулся вот с какой проблемой:
Мы с супругой взяли ипотеку в новостройке с договором долевого участия в Сбербанке в 2016 году, на данный момент у нас родился второй ребёнок (2018 г.р.). Можем ли мы рассчитывать на помощь от государства по двум программам:
1) рефинансирование ипотеки под 6%;
2) использование материнского капитала для частичной оплаты основного долга.На сегодняшний день мы, по сути, уже имеем право воспользоваться данными программами, но ещё документы не подавали ПФР. И в нашем случае мы хотели бы использовать сразу оба варианта, предложенных нам государством. А почему бы и нет, если это действительно хорошая поддержка молодым семьям?!
Так вот у меня вопросы:
1) Имеются ли у банка основания отказать в рефинансировании?
2) Может мне кто-то потом отказать в использовании мат. капитала (именно как погашение части основного долга перед банком)? Например, ПФР — есть такая тема у вас на форуме.
3) Сможем ли мы получить налоговый вычет в будущем? (его мы ещё не получали, так как дом еще не сдан, он на стадии строительства).Я пролистал множество сайтов, просмотрел много видео — везде проблемы, отказы, суды и т.д. и т.п. Например Банк НЕ рефинансирует кредит, если я воспользуюсь мат. капиталом, так как там вписан ребёнок. А ПФР отказывает в использовании мат. капитала.
И налоговый вычет вам не дадут при рефинансировании — нужно рефинансировать в банке, а не в кредитной организации. Вот так написано чёрным по белому на сайте Сбербанка: «Обращаем Ваше внимание, что при получении кредита не только на рефинансирование ипотеки, но и на погашение других кредитов и/или на потребительские цели, у Вас не будет возможности вернуть налоги через имущественный налоговый вычет, предусмотренный статьей 220 Налогового Кодекса РФ».
Если честно, мне просто не понятно, зачем предлагать такую помощь, которую нельзя взять? Спасибо если ответите на мои вопросы и подскажите стратегию моих действий в целом.
-
18.05.2018 в 17:09
Получила ответ от Минстроя России, которому было переадресовано мое обращение в Правительство РФ. Их ответ:
«… В случае заключения договора о выдаче целевого ипотечного кредита (займа) на цели погашения ранее полученного кредита (займа) для приобретения (строительства) жилого помещения, регистрационная запись в едином государственном реестре недвижимости о погашении ипотеки вносится в реестр в установленном порядке после погашения задолженности по целевому потесненному кредиту (займу)».
-
19.07.2018 в 22:36
Ирина, а можно полностью этот ответ почитать, или это единственная фраза по сути дела?
-
25.05.2018 в 19:42
Здравствуйте, Анна. Большие ли средства ушли за услуги юриста? И как я поняла по времени, суд месяц обрабатывал иск?
-
04.06.2018 в 16:32
Материнский капитал разрешили тратить на погашение взятых в любое время кредитов!
Т.е. теперь можно погашать маткапиталом рефинансирование. Закон уже опубликован на сайте Правительства и вступил в силу.
Разум все-таки восторжествовал у наших чиновников. Сам я, правда, уже подал в суд после отказа ПФР. Теперь не знаю, ждать решения суда или заново подавать документы.
-
04.06.2018 в 22:21
Это отличная новость, что мат. капитал теперь засчитывают без проблем!
У нас есть текущий ипотечный кредит, на днях мы его рефинансируем, супруга на 7-м месяце (т.е. сертификат на материнский капитал мы получим уже после рефинансирования). Я правильно понимаю, что при таком раскладе теперь проблем нет, можно будет использовать сертификат после перекредитования, сделанного до рождения ребенка?
И второй вопрос. Кто-то тут написал, что при рефинансировании могут возникнуть проблемы с налоговым вычетом — но я вот что-то не пойму, речь же идёт, о налоговом вычете по приобретению жилья (единоразовое право гражданина). Какая разница, в кредит, ипотеку или после рефинансирования он его приобрел? Или тут про другой вычет разговор шел? Спасибо!
-
06.06.2018 в 17:31
Сегодня был в отделение ПФР Фрунзенского района СПб. Про закон они слышали, но распоряжения сверху еще не получали, попросили недельку-другую подождать, а потом можно повторно подать заявление на его использование.
По повожу налогового вычета — не знаю, никаких проблем с этим нет. Рефинансировался в прошлом году, потом подал документы по вычету — все одобрили.
-
09.07.2018 в 11:07
Речь идет о ежегодном возмещении 13% от уплаченных процентов по ипотечному кредиту.
-
15.10.2018 в 15:50
В статье указано: «материнский капитал может быть направлен только на погашение первичного кредита». Я не пойму, это уже не актуально на сегодняшний день? В текущем законе не вижу откуда это следует.