Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал?

Несмотря на существенное падение стоимости недвижимости из-за кризиса, размер материнского капитала (453 тыс. рублей в 2016 году) в большинстве регионов страны до сих пор не позволяет семьям с детьми приобрести полноценное жилое помещение без привлечения дополнительных средств — то есть без собственных сбережений или жилищного кредита (займа).

Поэтому для большинства родителей единственным доступным вариантом улучшения жилищных условий по государственному сертификату на маткапитал является покупка не целого жилого помещения, а только его части (доли).

При этом большая часть граждан зачастую даже не подозревает о том, что средства мат. капитала вообще можно направить на покупку права в долевой собственности у родственников и других лиц.

Покупка доли жилья на материнский капитал

По закону материнский капитал можно направить на приобретение долевой собственности только в 2 случаях:

  1. Если доля представляет собой изолированное помещение в квартире — одна или несколько комнат.
  2. Если в результате покупки доли все жилое помещение полностью перейдет в собственность покупателя.

Важным условием является обособленность приобретаемой доли от остальной части помещения. Именно по этой причине долю в однокомнатной квартире купить нельзя (так как в единственной комнате невозможно выделить долю в «натуре»).

Это важно по той причине, что по закону направление улучшения жилищных условий предполагает возможность покупки по сертификату только самостоятельного жилого помещения.

Жилое помещение — это изолированное помещение, пригодное для проживания и отвечающее санитарным и техническим нормам. В качестве такового Жилищный кодекс признает только жилой дом (и его часть), квартиру или часть квартиры, а также комнату.

Определения понятия «комната» также закреплено законодательством и означает часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания лиц.


Покупка доли под материнский капитал - решение суда

Судебная практика по отказам ПФР на покупку долевой собственности

Так сложилось, что Пенсионный фонд предпочитает не связываться со сделками на покупку долей по сертификату и часто отвечает отказом на подобные заявления от граждан. Одним из основных условий ПФР является требование приобретать отдельный объект собственности, а не «долю в праве».

Нельзя сказать, что данное требования правомерно и не может быть обжаловано в суде. Судебная практика богата разбирательствами в суде с самыми разными исходами по вопросу покупки доли с использованием материнского капитала.

  • Несмотря на отсутствие в законе запрета по использованию сертификата для приобретения доли жилого помещения в собственность лиц, уже в нем проживающих (имеющих права пользования), некоторые граждане для отстаивания своих законных прав из-за отказа ПФР вынуждены обращаться в Верховный суд.
  • Существуют исключения и по одному из основных условий направления материнского капитала на улучшение жилищных условий — оформлению жилья в общее имущество всех членов семьи (вне зависимости от возраста детей). Так, в одном из судебных дел и суд согласился с суждениями матери, выкупившей долю в квартире своего совершеннолетнего сына, оформив ее только в собственность себя и несовершеннолетних детей.
Есть и обратные примеры — когда несмотря на правомерный отказ ПФР перевести средства семейного капитала в счет уплаты обязательств по потребительскому кредиту «на неотложные нужды» суд встает на сторону граждан, так как фактически заем был потрачен именно на это.

Ниже приводятся ответы на наиболее актуальные вопросы о вариантах и способах приобретения права в долевой собственности по материнскому сертификату.

Как выкупить долю в квартире мат капиталом?

Для молодых семей выкуп доли в квартире материнским капиталом является прекрасной возможностью улучшения жилищных условий. Но для получения разрешения ПФР на совершение подобной сделки необходимо соблюсти все требования закона.

Доля должна соответствовать следующим критериям, необходимым для признания помещения жилым:

  • быть изолированной и обособленной от остальной площади жилища;
  • являться пригодной для постоянного проживания;
  • соответствовать санитарным, техническим и другим нормам.

Каждый случай ПФР рассматривает индивидуально, и его решение должно быть основано на положительном ответе на вопрос: может ли данная доля быть отнесена к самостоятельным жилым помещениям? Иные сделки могут быть оспорены ПФР в суде.

К примеру, ПФР одобрит сделку по покупке доли в однокомнатной квартире, если в ее результате семья покупателя, выкупая долю у других участников долевой собственности, станет единственным владельцем всего жилого помещения.

Список необходимых документов, которые нужно предоставить на покупку доли жилья, не отличается от списка на приобретение всей квартиры.

Можно ли купить долю в квартире на материнский капитал у родственников?

Порядок заключения договоров купли-продажи недвижимости между родственниками в точности такой же, что и при сделках, где участниками выступают граждане, не состоящие в родственных отношениях.

И хотя сделки между родственниками законны, на практике существует ряд ограничений:

  • сделка не должна быть мнимой, т.е. совершенной только для обналичивания материнского капитала без изменения порядка пользования жилым имуществом;
  • сделки между супругами запрещены, но не возбраняется заключать договоры с другими родственниками — например, между детьми и родителями;
  • ПФР признает договор, по которому семья приобретает права в долевой собственности у родных, если последние отказываются полностью от владения своими долями в жилом помещении.

Однако не стоит забывать, что Пенсионный фонд проверяет историю объекта недвижимости и тщательно следит за сделками между родственниками с целью недопущения попыток обналичивания материнского капитала.

В последнее время эта схема стала настолько широко применяться, что органы ОБЭП и МВД отслеживают не только дальнейшую судьбу жилья (чтобы были соблюдены права детей), но также и историю приобретенного жилья.

Если установится факт мошенничества, договор купли-продажи будет признан недействительным, а виновным может грозить уголовная ответственность за обналичивание государственного сертификата на материнский капитал.

Кроме этого при покупке жилья у родственников необходимо помнить о праве граждан на получение имущественного налогового вычета в размере произведенных расходов (за исключением суммы семейного капитала).

Однако гражданам, желающим выкупить долю у близких родственников, на основании п. 5 cт. 220 НК РФ может быть представлен отказ в оформлении налогового вычета, поскольку сделка проводится между взаимозависимыми лицами.

Исчерпывающий список взаимозависимых родственников приведен в п. 2 ст. 105.1 НК РФ. Какие-либо дополнительные ограничения на налоговый вычет при приобретении жилья у других родственников, которые не включены в этот список, законом не предусмотрены.

Покупка на маткапитал права долевой собственности у чужих людей

Приобрести долю в квартире можно и у посторонних лиц — при условии, что жилище отвечает требованиям закона.

  • На практике, как правило, под долей подразумевается, приобретение одной или нескольких комнат в многокомнатной квартире.
  • В случаях, когда дело касается однокомнатной квартиры, выкупить комнату невозможно — нужно приобретать полностью квартиру, а не ее часть.
Выкуп комнаты с привлечением материнского капитала возможен, если она изолирована и обособлена. То есть в свидетельстве о праве собственности должно быть указано, что оно выдано на отдельную комнату, а не на часть квартиры.

Поскольку в обычных квартирах комнаты в отдельную собственность выделяют редко, то речь может идти о выкупе комнаты в коммунальной квартире (с разделенными лицевыми счетами) или в частном доме.

Купить на средства семейного капитала комнату в общежитии, которое отнесено к специальному жилому фонду и не подлежит отчуждению (ст. 92 ЖК РФ) невозможно. Такая покупка может состояться в случае, если общежитие переведено в частный жилой фонд.

Поскольку ПФР переводит денежные средства уже после заключения и регистрации сделки, в договоре купли-продажи следует определить:

  • что стоимость жилья полностью или частично будет оплачена семейным капиталом путем перевода денежных средств со счета ПФР на расчетный счет продавца (с указанием номера счета);
  • стоит также указать срок, в течение которого покупатели обязаны сдать документы на распоряжение средствами материнского капитала (до полной оплаты по договору, недвижимость будет в залоге у продавца).

Как выполняется обязательство о выделении доли детям при покупке долевой собственности?

Согласно положениям ст. 10 (ч. 4) федерального закона от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ, жилое помещение, купленное с использованием семейного капитала, должно быть оформлено в общую собственность родителей и их детей с определением размера долей по соглашению между членами семьи.

Право собственности детей, которые родились после оформления сделки, но до того, как обязательства были погашены материнским капиталом и пока жилье окончательно не было оформлено в собственность, также должно быть учтено.

Это же мнение выражено в письме Федеральной нотариальной палаты от 7.02.2013 г. № 216/06-11, которая разъяснила, что:

  • недвижимость, приобретенная с использованием мат. капитала, должна быть оформлена как общее долевое имущество родителей и всех несовершеннолетних детей;
  • законность сделок, в результате которых, жилье передается только во владение детей, может быть поставлена под сомнение.

Таким образом, если за материнский капитал выкупается даже незначительная доля в собственности на квартиру, оформляться она должна все равно на всех членов семьи.

Если в собственность семьи переходит часть жилого помещения, то соглашение об определении долей будет предполагать дальнейшее деление купленной доли еще как минимум на 3 части. При этом отказать в проведении сделки на основании того, что размер приобретаемой площади менее учетной нормы на человека, установленной в регионе, ПФР не вправе.

Обязательство по выделению долей исполняется не позднее чем через полгода, после того как:

  • маткапитал будет перечислен продавцу либо;
  • с жилья будут сняты предусмотренные договором обременения.

Можно ли купить долю в доме на материнский капитал?

Как уже было ранее отмечено, закон не содержит запрета на приобретение доли жилого помещения. А поскольку понятие «дом» определено законом как жилое помещение, которое в отличие от квартиры является «индивидуально-определенным зданием», приобретение доли в частном доме вполне возможно.

Для того, чтобы ПФР перевел сумму маткапитала, дом, в котором приобретается доля, как и другие объекты недвижимости, должен быть:

  1. Пригоден для круглогодичного проживания. Показателями пригодности для жизни будет являться:
    • наличие системы отопления;
    • водопровод (т.е. наличие питьевой, а не технической воды);
    • электричество.
  2. Должен быть признан жилым по документам — т.е. он должен быть капитальным, фундамент и стены должны быть выполнены в соответствии со СНиПами и нормами безопасности.
    Кроме того, высота дома не должна превышать трех этажей, он должен располагаться на земельном участке, предназначенном под ИЖС на территории населенного пункта (города, села или деревни).

Согласие ПФР перевести средства семейного капитал на приобретение доли в частном доме возможно, если выкупаемая часть доли дома изолирована и имеет отдельный вход.

Однако, далеко не всегда дома, даже фактически разделенные на две половины, оформлены в долевую собственность, чтобы каждой половине соответствовала своя доля. Часто такой жилой дом:

  • продолжает оставаться одним жилым помещением, находящимся в совместной собственности без выделения долей;
  • юридически содержит доли в праве общей долевой собственности, являющиеся «идеальными», т.е. не позволяющие конкретно определить, какое жилое помещение (одна или несколько комнат) принадлежит каждому из сособственников, что делает затруднительным выдел приобретаемого объекта недвижимости в «натуре».

Особенности при покупке части жилого дома

Согласно ЖК РФ в качестве части жилого дома может выступать комната. В этом случае к доле в индивидуальном доме применяются те же критерии, что и при приобретении комнаты в квартире.

Практика показывает, что дом «на двух хозяев» в случае его раздела «в натуре» приобретает статус двухквартирного жилого дома. Средства материнского капитала можно направить на приобретение доли в таком доме только после осуществления его раздела в установленном порядке.

Если доли жилого дома выделены в натуре с обособленными входами и полностью изолированными от совладельцев помещениями, они могут иметь статус отдельных «квартир».

Для использования сертификата на материнский капитал на приобретение доли в индивидуальном доме в свидетельстве о праве собственности должно быть указано: квартира (либо часть жилого дома).

Заключение

  1. Семья, обладающая сертификатом на материнский капитал, вправе распорядиться им следующим образом: улучшить жилищные условия, увеличить пенсию мамы или оплатить образование детей. Практика показывает, что первое направление — наиболее популярно.
  2. По закону улучшить жилищные условия можно, купив или построив (либо реконструировав имеющееся) жилье. При этом покупка жилья — все-таки наиболее популярный способ расходования материнского капитала.
  3. Жилым помещением может быть изолированная часть дома (особенно на два отдельных входа или две самостоятельные квартиры) или комната в большой квартире.
  4. Закон позволяет направить материнский капитал как на целое жилое помещение, так и на долю в нем. Исключение — доля в однокомнатной квартире (такая сделка будет одобрена, только если в ее результате покупатель и члены его семьи останутся единственными собственниками).
  5. Пенсионный фонд допускает сделки между родственниками, за исключением случаев приобретения жилья у законного супруга. На остальных родственников данный запрет не распространяется.

Комментарии

  • Лариса 15.07.2013 в 08:46

    Материнский капитал — это единственная возможность для семьи купить квартиру. Заработать на жилье многим семьям не реально. Вспомнишь как раньше было, при социализме, диву даешься, но понимаешь, почему все рожали: ясли малышам уже предоставляли, квартиры давали, работай только, работы полно. Я рада, что сейчас пусть под материнский капитал, но возможно приобрести себе жилье.

    Ответить
  • Виктория 16.07.2013 в 08:49

    Согласна с Ларисой. Раньше вставали на очередь на квартиру и работали себе спокойно, потому что знали, что квартиру тебе все равно дадут. Сейчас со средним заработком квартиру купить не реально, поэтому и рожать боятся.
    Это хорошо, что 3 года ждать не обязательно, а можно купить комнату и воспользоваться материнским капиталом сразу. Но как по мне, так лучше уж сразу комнату давали.

    Ответить
  • иван 11.10.2013 в 14:32

    Бред,а если у меня есть н-ая сумма на приобретение квартиры и мне нужно только мат.кап. а ребенку 1год?зачем мне брать кредит или ипотеку?если у меня есть деньги+м.к. мне бы хватило на жилье.таким образом они вынуждают брать кредиты и ипотеки

    Ответить
  • Роксана 26.03.2014 в 15:55

    Скажите,а можно использовать материнский капитал на приобретении долевой части квартиры до исполнения трех лет ребенку?У меня после смерти родителей осталась трех комнатная квартира,а нас трое наследников-старшая сестра,я-средняя сестра и младший брат,брат хочет мне продать свою долевую часть т.к. он не и живет со мной,а на моей 1/3 доли прописано трое я и двое детей,младшему будет четыре месяца,могу ли я сейчас купить его долю на м.к.

    Ответить
  • Саша Ильвес 09.09.2014 в 17:52

    Добрый день! Пожалуйста, помогите разобраться в моей ситуации. Мой папа умер год назад и оставил квартиру в наследство. Я получается собственница 1/2 доли. Половина принадлежит сводной сестре. Ее мама (моя мачеха), хотела бы выкупить мою долю для своих двоих детей с помощью материнского капитала, полученным на второго ребенка. Я в свою очередь хочу получить эти деньги на заграничный банковский счет, для последующей оплаты моего обучения. Возможно ли это ? Есть ли разница на какой счет и в какой стране, заплатить продавцу, если учитывать что недвижимость находится на тер-ии РФ? И если можно, то как вообще проходит этот процесс? При переводе денег принести документы о купле-продаже в банк? Или просто потом уже, после перевода мат.капитала показать эти документы в соотвествующие инстанции? Благодарю. С Уважением, Ильвес

    Ответить
  • Анна 05.03.2015 в 13:56

    мы живем с мамой в одной квартире,в ней 3 комнаты.-(когдо-то были 3 квартиры,но их списали в одну кв)в доме считаестя одна жилая комната.Т.к. не газифицированно,когда-то была вода с колонки,сейчас в доме. Могу ли я с мат.кап. купить часть дома или нужно разделять счета,востанавливать списанные квартиры и выкупать их.???

    Ответить
  • Ирина 17.04.2015 в 21:14

    скажите, пожалуйста, могу ли я выкупить долю в квартире за счет средств материнского капитала у своей дочери (19лет)? она учится в другом городе, собирается выйти замуж и остаться там же, возвращаться и жить в нашей квартире не хочет ,думает продать свою долю, а у меня нет таких денег, чтоб выкупить у нее. Кто нибудь выкупал долю у своих совершеннолетних детей? Поделитесь опытом, пожалуйста.

    Ответить
  • Еена 25.04.2015 в 08:08

    Очень хочется, чтобы государство рассмотрело вариант направить мат.капитал на приобретение земельного участка и в садовом товариществе для строительства жилого дома. Пропишите, что после строительства дома выделить и долю на дом.

    Ответить
  • ларисон 29.07.2015 в 21:21

    «Еще один важный момент. Тот факт, что продавец жилого помещения – ваш родственник, не влияет на ваше право купить жилье».
    Кем же тогда является бывший муж, что я не могу выкупить у него долю в квартире??? ДЛЯ МЛАДШЕГО РЕБЕНКА!!!

    Ответить
  • Алексей 06.09.2015 в 11:55

    Согласен с Вами ларисон. Мат капитал это такой чемодан без ручки, нести тяжело, а выкинуть жалко. И все слова нашего «светлейшего» о том что «мы не должны плодить коммуналки» очередное бла-бла-бла

    Ответить
  • лиля 09.09.2015 в 10:44

    мы живем в деревне, жилой дом, оформленный на троих — мать, брат и я. мать имеет 2/3 доли, мы с братом по 1/6. могу ли я выкупить доли матери мат капиталом? если да, то какие документы надо предоставить?

    Ответить
  • зинаида 09.09.2015 в 16:47

    здравствуйте могу ли я купить долю у матери на материнском капитале если в доме прописаны сестра, братья, они не совершаналетние дети

    Ответить
  • Ольга 01.10.2015 в 12:24

    Здравствуйте! Могу ли я выкупить 1 комн квартиру у своей матери,доставшейся ей в дарении от бабушки, за счет мат капитала ? я с детьми там прописана

    Ответить
  • Татьяна 14.10.2015 в 17:09

    Здравствуйте!я так и не поняла,можно ли выкупить пол квартиры у своей мамы за мат.капитал?

    Ответить
    • Елена 23.10.2015 в 01:18

      В прошлом году пытались выкупить долю у моей мамы (бабушки детей), не получилось. В ПФ показали закон, по которому с июля 2013 года это запрещено, как у «ближайших родственников». Мы так поняли, что ПФ может трактовать «ближайших родственников» как ему вздумается. Проконсультируйтесь у опытных юристов, потому что это открылось только на последнем этапе сбора документов. было жалко времени и средств.

  • Анна 21.10.2015 в 13:40

    Здравствуйте! Ситуация следующая! 3-х комнатная квартира на 4 собственника — мать, сын, дочь и внучка. Сестра хочет купить долю брата за счет мат.капитала. возможно ли это? младшему её ребенка 1,5 года.

    Ответить
  • яна 30.11.2015 в 11:04

    Могу ли я выкупить одну из долей квартиры мат.капиталом в квартире из трех собственников, где одним из них являюсь я.

    Ответить
  • Кристина 03.12.2015 в 13:30

    Могу ли я выкупить долю в квартире у бабушки мужа, используя материнский капитал?

    Ответить
  • Дмитрий 26.01.2016 в 20:34

    Ребенку 2 года, хотел бы выкупить за счет маткапитала 1/2 2х-комнатной квартиры у сестры. У нас с сестрой равные доли. Ребенок прописан в квартире матери, но без доли собственности. Мать имеет также в собственности 1/2 часть «двушки». Возможно ли данная покупка и если да, то вариант только через ипотеку?

    Ответить
  • Елена 09.02.2016 в 12:39

    Добрый день! Ребенку 4 года, хотим выкупить комнату с помощью мат.капитала в двухкомнатной квартире сестры мужа. Муж и ребенок прописаны в этой же квартире. Это возможно?

    Ответить
  • марина 17.02.2016 в 13:49

    Здравствуйте у нас дом есть, и нас трое — я, сестра и брат. У нас у каждого своя доля — 1/5. Можно мне сделать ремонт на материнский капитал? Подскажите пожалуйста, как?

    Ответить
  • Ольга 16.04.2016 в 21:23

    Доброй ночи! У меня такая ситуация. При приватизации квартиры (3-комн., раздельные) старшей дочери переписали 1/3. Сейчас хочу выкупить на мат.капитал ещё одну из комнат. Есть брат, который тоже наследник. Родители согласны отписать ещё комнату родным внучкам и мне. Одна доля брату. Квартира не продается, чтобы поделить, брат выкупить ещё долю не может. И мне деньги отдать за комнату не может. Приезжала в организацию, где могли помочь, но при условии выкупа всей квартиры. Мы с братом доли не имеем, просто прописаны. Возможно ли через ПФР выкупить долю?

    Ответить
  • Наталья 27.04.2016 в 14:01

    Могу ли я выкупить за счет мат.капитала 1/4 долю в частном доме у бывшего мужа?

    Ответить

Оставить комментарий

 
Бесплатные консультации:МОСКВА: +7 (499) 703-47-32 |СПб: +7 (812) 309-46-91 |Остальные регионы:Юрист-консультант >>>
+ +