Продажа дома, купленного на материнский капитал

Какими долгожданными бы ни были покупка или строительство дома — независимо от того, использовались ли средства материнского капитала на эти цели или нет, а также от его стоимости и жилой площади, — с течением времени даже самый просторный и уютный дом может перестать удовлетворять потребностям семьи, а значит возникает вопрос о необходимости его продажи или обмена.

Поэтому для семьи продажа дома — это событие лишь одно из многих в общем ряду событий, связанных с улучшением жилищных условий. Однако в зависимости от того, расходовались ли средства маткапитала на строительство или приобретение продаваемого новому собственнику объекта недвижимости, а также от возраста детей — зависят условия и способы его продажи:

  • Если к моменту возникновения желания продать дом среди его собственников нет несовершеннолетних (дети достигли возраста 18 лет), для осуществления сделки необходимо только получить письменное согласие всех владельцев долей;
  • Если же участниками долевой собственности являются дети до 18 лет, то проведение сделки возможно только с разрешения органов опеки и попечительства (ООиП).

Условия продажи домов, приобретенных за материнский капитал

В связи с тем, что ООиП стоят на страже интересов несовершеннолетних, самым главным условием направления средств материнского сертификата является требование оформить приобретаемый объект недвижимости на всех членов семьи, выделив доли супругам и детям.

Органы опеки пристально следят за соблюдением данного условия, обусловливая свои действия предотвращением вариантов событий, при которых несовершеннолетние собственники могут лишиться своих прав на имущество.

Именно по этой причине для отчуждения таких домов необходимо иметь на руках предварительное разрешение органов опеки, которое может быть получено, только если им будут предоставлены документы, подтверждающие, что права и интересы несовершеннолетних собственников будут соблюдены и в результате сделки по продаже:

  • за несовершеннолетними владельцами долей сохранятся их права на имущество — т.е. в другом жилом помещении (уже имеющемся или покупаемом взамен продаваемого) им должны быть выделены равноценные доли;
  • жилое помещение, которое будет приобретено взамен отчуждаемого, должно быть большим или равнозначным по площади.

Если это не так, дети должны получить в нем большие доли, т.е. жилищные условия и имущественные интересы детей не должны быть ухудшены.

Таким образом, дом, приобретенный с участием маткапитала, можно продать при следующих условиях:

  1. ООиП предоставили письменное согласие на проведение сделки;
  2. Семья сохранит или улучшит свои жилищные условия — что также подразумевает сохранение имущественных прав несовершеннолетними детьми.

Через какое время можно продать дом после покупки

Несмотря на то, что закон о материнском капитале № 256-ФЗ от 29.12.2006 года не содержит прямых запретов и ограничений на отчуждение недвижимости, приобретенной за счет сертификата, такая сделка в обязательном порядке должна быть одобрена органами опеки, так как это требование прямо прописано в ст. 28, 37 ГК РФ, а также в ст. 21 Закона «Об опеке».

Если среди документов, необходимых для регистрации сделки, не будет согласия ООиП, отказ Росреестра в совершении регистрационных действий с имуществом несовершеннолетних будет неминуем.

Срок, на протяжении которого действует данное разрешение, законом также не урегулирован:

  • как правило, разрешение на отчуждение имущества несовершеннолетних действительно в течении трех месяцев;
  • в письме Минобразования № 09-М «О защите жилищных прав несовершеннолетних» прямо сказано, что в таких случаях договоры о купле-продаже предоставляются в течение одного месяца со дня получения одобрения со стороны органов опеки на продажу объекта недвижимости.

Если по истечению этого срока сделка не состоялась, необходимо повторно обращаться в ООиП за новым разрешением.

Несмотря на то, что дом, который был приобретен с использованием маткапитала, можно продать в любое время после покупки, важно учесть некоторые обстоятельства:

  1. Если дом принадлежал семье менее 3 лет (а в отношении жилья, приобретенного начиная с 01.01.16 г. — менее 5 лет), при его отчуждении будет необходимо уплатить подоходный налог.

    Эту обязанность можно избежать, в случае если члены семьи ранее не использовали свое право на налоговый вычет и собираются провести в одном налоговом периоде сразу две сделки: по продаже старого и по приобретению нового жилья.

  2. Если дом приобретался в ипотеку, которая на момент его продажи еще не погашена, то помимо разрешения опеки, необходимо получить согласие банка на перевод обязательств на нового покупателя.

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

В случае, когда материнский капитал полностью или частично направляется на погашение ипотеки, родители предоставляют в ООиП нотариально оформленное обязательство о том, что в течении шести месяцев после снятия обременений с объекта недвижимости, они наделят всех детей долями в нем.

Российское законодательство не регламентирует сроки, в течении которых жилое помещение, приобретенное с использованием маткапитала, не подлежит отчуждению — это значит, что сделка может состояться в любое время, независимо от того, все ли члены семьи получили свои доли.

Главным критерием законности такой сделки и как следствие — защитой родителей от обвинения в мошенничестве с государственными средствами, — служит одобрение Органов опеки на ее проведение.

ООиП предоставит письменное разрешение на отчуждение дома без выделения долей детям, если им будет предоставлена площадь в другом доме, при этом речь может идти:

  • о жилье, купленном взамен отчуждаемого (квартира или дом);
  • о жилом помещении, уже имеющемся в собственности родителей либо других родственников.

Как продать дом, купленный на материнский капитал

Как уже было сказано, закон не устанавливает запретов на отчуждение домов, купленных или построенных с привлечением семейного капитала, даже если в них есть доли несовершеннолетних.

Однако такая сделка может быть признана соответствующей закону только в одном из следующих случаев:

  1. Малолетние собственники получат в другом жилом помещении равнозначные доли и сохранят свои жилищные условия на прежнем уровне.

    Соблюдение данного условия возможно при одновременном проведении сделок по отчуждению и приобретению недвижимости. Для этого между сторонами будущих сделок достаточно подписать предварительные договоры купли-продажи, в которых нужно заранее указать долю, причитающуюся детям.

    Этот договор или нотариально оформленное обязательство о выделении части жилого помещения в собственность несовершеннолетних членов семьи среди прочих документов необходимо приложить к заявлению, направляемому в ООиП на разрешение сделки.

    Тогда при наличии согласия ООиП сделку можно будет провести в любое время.

  2. Закон также допускает варианты выплаты несовершеннолетним собственникам денежной компенсации, сопоставимой со стоимостью отчуждаемых долей, установленной на день совершения сделки.

    Данная процедура проводится с письменного согласия органа опеки, которое выдается после тщательного изучения всех документов, среди которых обязательно должна присутствовать справка о стоимости доли (без проведения оценки).

    • Денежные средства вносятся на банковские счета, открытые на имена детей, где будут храниться до их совершеннолетия.
    • Независимо от того будет это накопительный вклад или просто расчетный счет, родители несовершеннолетних детей смогут распорядиться деньгами только в исключительных случаях и с письменного разрешения ООиП.
  3. Если в планы семьи не входит приобретение нового жилья, взамен продаваемого, то несовершеннолетние дети могут быть наделены равными отчуждаемым долями в другом доме — и не обязательно, чтобы он принадлежал именно родителям, а не бабушкам, дедушкам или другим близким родственникам детей.
В общем случае даже допустимы ситуации, при которых выделяемая взамен доля может быть меньше первоначальной. Это возможно если:
  • в зачет будет предоставляться такое же количество квадратных метров — поскольку в разных по площади жилых помещениях одно и то же количество квадратных метров будет составлять разные доли;
  • в разных районах стоимость квадратного метра жилой площади может существенно разниться, что отражается в справках о стоимости продаваемой / меняемой доли и позволяет выделять несовершеннолетним уменьшенные доли равнозначной стоимости.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, и купить другой

Ограничения по отчуждению жилых помещений, приобретенных за счет средств материнского сертификата, связаны с тем, что дело касается распоряжения имуществом не только родителей, но и несовершеннолетних детей.

  • Если к моменту продажи все участники долевой собственности достигли 18 лет, то никаких ограничений не устанавливается.
  • Если же среди сособственников есть несовершеннолетние, то для проведения сделки необходимо разрешение ООиП.
Для получения заветного согласия на отчуждение доли, принадлежащей ребенку, необходимо составить заявление с соответствующей просьбой, адресованное в ООиП.

К заявлению необходимо приложить ряд важных документов:

  • документы, удостоверяющие личность заявителей (родителей или опекунов несовершеннолетних граждан, свидетельства о рождении, а также паспорта детей, которые достигли 14 лет);
  • если кому-то из детей уже исполнилось 14 лет, потребуется его письменное согласие на продажу принадлежащей ему доли;
  • свидетельство о заключении брака или о его расторжении;
  • документы, устанавливающие права на продаваемое и покупаемое жилье, а также справки, подтверждающие отсутствие задолженности за коммунальные услуги;
  • справки об оценочной стоимости обоих объектов недвижимости;
  • предварительные договоры купли-продажи.

Если несовершеннолетние члены семьи не указаны в договоре на приобретение жилья качестве сособственников, необходимо нотариальное обязательство о наделении их долями в будущем.

После тщательного изучения всех документов, сотрудники ООиП приглашают родителей и детей, достигших 14 лет, на собеседование. Помимо собеседования представители ООиП могут осуществить выезд по адресу предполагаемого проживания семьи, дабы убедиться в качестве приобретаемого жилого помещения и соблюдении интересов несовершеннолетних членов семьи, в том числе с целью исключения недопущения обналичивания средств материнского капитала через покупку и продажу ветхого жилья.

Так как основной заботой ООиП является контроль за соблюдением прав и законных интересов детей, сделка должна соответствовать установленным требованиям — и тогда разрешение на продажу можно будет получить в течение двух недель со дня направления заявления.

Основными критериями законности сделки является:

  • сохранение условий проживания на прежнем уровне либо их улучшение, например, при переезде в более новый дом, расположенный в районе с более развитой инфраструктурой;
  • наделение несовершеннолетних членов семьи имущественными правами на приобретаемое жилое помещение (или выплата им соответствующей денежной компенсации) с определением им доли в праве собственности, которая будет не меньше, чем отчуждаемая.

Показать представителям опеки, что при проведении сделки оба этих условия будут соблюдены, на самом деле очень просто:

  • необходимо лишь заблаговременно найти подходящий вариант и заключить предварительный договор как на продажу, так и на покупку жилого помещения;
  • в обоих договорах нужно указать одну и ту же дату подписания итогового договора купли-продажи, т.е. обе сделки должны пройти одновременно.

Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал

Несовершеннолетние члены семьи обязательно получают право собственности на часть жилого помещения не только в случае его покупки за счет средств сертификата (в т.ч. через ипотеку), но и при направлении его средств на строительство или реконструкцию дома, принадлежащего родителям.

Поэтому сделку по продаже дома, построенного с привлечением семейного капитала, без получения согласия опеки можно провести только в том случае, если все со-собственники уже являются совершеннолетними.
  • В остальных случаях продажа возможна только для последующей покупки более комфортного и просторного жилья — или, по крайней мере, равнозначного тому жилью, которое реализуется.
  • Исключением признаются случаи, когда родители вынуждены производить обмен на другое жилье меньшее по площади для того, чтобы направить денежные средства, компенсирующие разницу, на лечение тяжелобольного ребенка.

При реализации на вторичном рынке домов, построенных с привлечением семейного капитала, часть которых принадлежит несовершеннолетним, применяются те же описанные ранее правила, что и в случае отчуждения любой другой недвижимости, со-собственниками которой выступают дети.

Заключение

Приобретенный, реконструированный или построенный на средства семейного сертификата жилой дом можно продать в любое время — но только при четком следовании требованиям закона, направленным на соблюдение прав и интересов несовершеннолетних членов семьи, лишенных возможности принимать участие в сделке, одним из которых является приобретение нового объекта недвижимости, превосходящего продаваемое по размеру и условиям.

Комментарии

  • Юлия 17.05.2016 в 23:18

    Добрый день. Подскажите пожалуйста, мы с мужем купили 1/2 дома на материнский капитал, вторая доля у мужа по дарственной. Дом находиться прямо у трассы — хоть и стоят ограничения, но собаку нашу тут уже сбили, да и не только — и людей сбивают. Район нехороший.

    При продаже дома измеряется та площадь, которая под мат.капитал шла? Возможно ли его продать и найти новый дом, если ребенку еще нет 18? Заранее спасибо.

    Ответить
  • кристина 19.05.2016 в 18:53

    У меня такая ситуация, купила дом по мат капитал 38.5 кв. м. Сейчас есть возможность купить квартиру больше площадью. Пошла в Опеку за разрешением — мне там отказали в продаже дома. Почему? И что можно сделать?

    Ответить
  • Евгений 09.07.2016 в 08:11

    Здравствуйте, квартира в ипотеке, планируем часть погасить мат.капиталом — и еще останется около 100 тыс. внести налом. После планируем продать квартиру, обязательство у нотариуса на доли на эту квартиру уже подписано. Приобретать хотим в другом городе в ипотеку, так как средств не хватит. Какие события предстоят? Заранее спасибо…

    Ответить
    • Дарья 23.12.2016 в 13:25

      Здравствуйте! В 2012 году приобрели дом в селе в 50 кв. м (половину оплатили за счет средств материнского капитала, а вторую половину — через ипотечный кредит). В августе этого года досрочно погасили ипотеку, и на данный момент оформили на детей по четверти долей.

      В 2017 году планируем с мужем развестись, продать дом и на вырученные деньги от продажи дома (3 части из четырех нам с детьми, а четвертая часть денег — мужу) я смогу купить только наименьшую по площади комнату в общежитии в городе. Но загвоздка в органах опеки — не разрешат уменьшать площадь жилого помещения.

      Как мне всё устроить с наименьшими потерями, и чтобы органы опеки дали разрешение? Спасибо.

Оставить комментарий

Бесплатные консультации:МОСКВА: +7 (499) 703-46-85 |СПб: +7 (812) 627-13-68 |Остальные регионы:Юрист-консультант >>>
+ +