Договор дарения долей детям под материнский капитал

Круг лиц, в чью собственность должно передаваться жилое помещение, приобретенное с использованием средств материнского капитала (либо его части), а также нужный вид собственности определен Федеральным законом от 29.12.2006 г. № 256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей». Согласно ст. 10 указанного закона жилое помещение должно быть оформлено в общую долевую собственность родителей (супругов) и детей (в том числе совершеннолетних и последующих, рожденных в будущем).

Однако в действительности довольно часто передача долей недвижимости происходит путем их дарения детям и/или супругу(ге). Несмотря на то, что договор дарения (дарственная) широко и успешно используется семьями для выполнения нотариального обязательства, подаваемого в ПФР, такой способ наделения долями в праве на жилье нельзя назвать бесспорным с учетом требований закона о маткапитале.

Как выполнить обязательство по материнскому капиталу?

• приобретается ли готовое жилье или выполняется его строительство (реконструкция);
• каким способом производится приобретение жилья и по какому договору перечисляются средства материнского капитала из Пенсионного фонда (купля-продажа, договор долевого участия, ипотека и т.п.);
• кто из супругов является титульным собственником на момент исполнения обязательства и т.д.

Передача жилья в общедолевую собственность происходит в течение 6 месяцев после:

• перечисления фондом средств маткапитала продавцу недвижимости, когда жилое помещение сразу оформляется в собственность родителей и детей;
• выплаты последнего взноса по договору купли-продажи с рассрочкой платежа;
• снятия обременения (ипотеки) при полном погашении кредита;
• получения кадастрового паспорта на новостройку введения его в эксплуатацию объекта ИЖС, многоквартирного дома (при покупке квартиры по ДДУ);
• полного расчета с жилищно-строительным или иным кооперативом.

Можно обозначить следующие способы исполнения обязательства:

• соглашение об определении размера долей между членами семьи;
• договор дарения долей;
• решение суда.

Выбор наиболее подходящего варианта распределения долей происходит не только по желанию супругов. Зачастую одной только воли родителей недостаточно, и приходится оформлять именно тот документ, который в конкретном регионе принимается Росреестром за основание для регистрации права общей долевой собственности семьи на жилое помещение.

• В письме от 1 июля 2016 г. № 2305/03-16-3 Федеральная нотариальная палата с учетом разъяснений Верховного Суда РФ указывает, что во исполнение требований ч. 4 ст. 10 Закона № 256-ФЗ между родителями и детьми должно заключаться именно соглашение с указанием размера долей в праве собственности каждого сособственника на жилое помещение, так как у этих лиц в силу прямого указания закона на момент приобретения жилья уже возникло право общей долевой собственности на жилое помещение. Такое соглашение может содержать элементы соглашения о разделе общего имущества супругов, так как жилье приобретается не только за госсредства, но и за личные средства супругов.
• Напротив, Вологодский областной суд в своем решении, вынесенном в 2015 году, указывает, что под «соглашением» в законе о материнском капитале понимается не вид документа, а лишь договоренность об определении размера долей. Поэтому заключенное между родителями и детьми соглашение не соответствует требованиям закона, так как несовершеннолетние изначально не являются участниками долевой собственности на приобретенное жилье, поэтому выступать сторонами в соглашении об определении размера долей в праве общей долевой собственности не могут.

Следуя логике суда, передача имущества должна проводиться только по гражданско-правовой сделке, одной из которых является договор дарения.

Исполнение нотариального обязательства по договору дарения

Нотариальное обязательство о наделении жильем оформляется в соответствии с «Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий», утвержденных постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 № 862 (далее — Правила). В этом случае в обязательстве указывается, что обладатель сертификата (либо иное лицо, являющееся собственником) обязуется оформить жилье в собственность супруга(ги) и детей, в том числе рожденных в последующем.

Договор дарения является одним из способов исполнения обязательства и наделения детей частью жилого помещения. Передача долей по такому договору может производиться в том случае, когда:

• имущество уже находится в долевой собственности обоих супругов;
• существует брачный договор (соглашение о разделе имущества), которым предусмотрена передача недвижимости в собственность одного из супругов.

• два отдельных договора, когда доли детям выделяются из долей каждого из родителей в отдельности;
• один документ (дарственная):
  • при отсутствии у женщины супруга — в этом случае достаточно составить один документ, в котором указать несколько одаряемых (детей) и размер доли, передаваемой каждому ребенку;
  • при наличии брачного договора с супругом, в соответствии с которым приобретенное жилье отходит в единоличную собственность женщины — в этом случае также по одному договору дарения будет необходимо выделить долю как детям, так и мужу (поскольку он равно имеет право на долю по закону о материнском капитале, и эту часть жилья ему необходимо выделить, чтобы требования закона были выполнены в полном объеме).

Конечно, в современной жизни часто происходит так, что отец ребенка не является мужем матери ребенка. Тогда возникает вопрос о том, следует ли женщине исполнять обязательство и передавать долю в жилье отцу ребенка, не являющемуся ее супругой.

Однозначного ответа на этот вопрос нет. Если следовать положению Закона № 256-ФЗ, то ответ положительный, и второму родителю (отцу ребенка) следует выделить соответствующую долю исходя из площади жилья и суммы маткапитала. Если же подходить к вопросу формально, то обязательство в таких случаях выполнять не нужно, так как в нем речь идет именно о супруге (муже), а не об отце ребенка.

Договор должен содержать существенные условия дарения недвижимости иначе он будет считаться незаключенным. Для договоров дарения существенными условиями являются:

• предмет договора (имущество, передаваемое в дар);
• условие о безвозмездной передаче.

Необходимо также иметь в виду, что с 2016 года оформлением любого из договоров о распоряжении долями недвижимости занимается исключительно нотариус.

Если мать является единственным собственником приобретенного жилья

В случае, когда право собственности на жилое помещение оформлено только на мать семейства, то передать его часть в виде идеальных долей остальным членам семьи по договору дарения возможно:

• если она находится в браке — после раздела совместно нажитого имущества между супругами;
• при отсутствии супруга (или если она находится в официально не зарегистрированном, гражданском браке) — сразу без раздела имущества.

Если женщина состоит с зарегистрированном браке, в период которого приобретается жилье, то ей предстоит для передачи долей детям по договору дарения пройти два этапа:

1. Разделить недвижимость с мужем, определив доли каждого. Это обусловлено тем, что это имущество согласно Семейному кодексу является одновременно и совместно нажитым. Сделать это возможно, заключив:
   • соглашение о разделе имущества;
   • брачный договор;
   • по судебному решению (при обращении одного из супругов с иском в суд).

   Все вышеуказанные соглашения (договоры) сейчас оформляются только нотариусом.

2. После распределения долей между супругами можно переходить ко второму этапу — к заключению договоров дарения долей детям.

Конечно, существует наиболее простой и менее затратный способ — это заключение соглашения о выделении долей всем членам семьи (детям и мужу). Но в нем нужно:

• предусмотреть условие о разделе совместно нажитого имущества — жилого помещения, купленного за МСК, с указанием размера долей в праве собственности жены и мужа;
• затем из долей супруга(ов) определяются доли, передаваемые детям.

Минфин РФ же рекомендует включать соглашение о разделе совместного имущества супругов (как составную часть) в соглашение об определении долей (письмо от 11 октября 2016 г. № 03-05-06-03/59079). При этом взимать плату за удостоверение такого соглашения в размере 500 рублей как за договор, не подлежащий оценке.

Однако практике нотариусы часто игнорируют эти рекомендации Минфина и настаивают на заключении двух отдельных соглашений (либо соглашения о разделе совместной собственности и договора дарения долей детям) и, соответственно, взимают двойной тариф.

Выделение долей в праве общей совместной собственности между супругами

По общему правилу, содержащемуся в Гражданском кодексе РФ, если у двух и более лиц возникает общая собственность на имущество, то она является долевой. Совместная собственность (без долей) образуется только в прямо предусмотренных законом случаях (например, если недвижимости приобретается в период брака, формируя совместно нажитое имущество — т.е. приобретается в общую совместную собственность).

На такое имущество, согласно главы 7 Семейного кодекса РФ, распространяется так называемый законный режим имущества супругов.

Когда жилое помещение находится в общей совместной собственности супругов то, прежде чем выделять доли детям, сначала необходимо определить (выделить) долю каждого из родителей. Для этого следует разделить имущество по правилам семейного законодательства. Произвести такой раздел (выделение долей) можно тремя способами:

• по соглашению о разделе имущества;
• заключив брачный договор;
• по решению суда при возникновении спора между супругами.

При составлении документа супругам следует сообщить нотариусу о том, что жилое помещение приобретено не только за собственные средства, но и с использованием материнского капитала. Это обстоятельство нужно учитывать, так как данная выплата имеет целевое назначение, направлена на улучшение условий жизни всей семьи и разделу по общему правилу между супругами не подлежит. Доля недвижимости, оплаченная госсубсидией, должна быть передана в общую долевую собственность родителей и детей.

Применительно к рассматриваемой ситуации между соглашением и брачным договором принципиальной разницы нет. Оба они являются вариантами добровольного раздела имущества между супругами. Порядок их заключения тоже аналогичный.

Для придания юридической силы они подлежат нотариальному удостоверению, но стоимость оформления у нотариуса отличается. Нотариус взимает следующие тарифы (госпошлину по пункту 1 ст. 333.24 НК РФ):

• за удостоверение брачного договора — 500 руб. (пп. 10);
• за удостоверение соглашения о разделе имущества — 0,5% цены договора, но не менее 300 руб. и не более 20 тыс. руб. (пп. 5).

Выделение долей детям и их передача по договору дарения (дарственной)

Выделить доли детям по договору дарения можно, когда:

1. Квартира (жилье) находится в долевой собственности у супругов.
2. Мать является единственным собственником жилого помещения и не состоит в браке с отцом ребенка (детей).
3. Заключен брачный договор, по которому квартира (иное жилье) полностью переходит в собственность одного из супругов.

Часто возникает вопрос о том, как выделить доли детям тем матерям, у которых нет мужа (умер, пропал без вести и т.п.) или она является матерью-одиночкой (то есть отсутствует второй законный представитель, который может принять от имени ребенка имущество в дар). В таких случаях часто Россреестр отказывается регистрировать договоры, поскольку мать действует и за себя лично (как даритель), и за своих несовершеннолетних (до 14 лет) детей (одаряемых).

Действительно, ст. 182 ГК РФ запрещает совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично, а также в отношении другого лица, представителем которого он одновременно является.

То есть, с точки зрения закона, невозможно одному лицу (матери и т.д.) одновременно представлять сразу две стороны договора — быть дарителем и представителем одаряемого (даже если это законный представитель — мать, отец, опекун). На стороне одаряемого (малолетнего) должен выступать второй родитель, который принимает имущество в дар и расписывается об этом в бланке договора.

Для оформления выдела долей своим детям одной матерью (без отца) оформить договор дарения можно следующим образом:

1. Интересы малолетнего ребенка (детей) представляют органы опеки.
2. Несовершеннолетний, достигший 14 лет, самостоятельно принимает дар от матери, но при этом в договоре указывается, что он действует с согласия своего законного представителя (матери).

3. За мать в договоре расписывается иное лицо по доверенности.

   Третий способ является спорным, поэтому прежде чем заключать договор таким образом необходимо предварительно проконсультироваться в Росреестре.

Образец договора дарения долей детям под материнский капитал

Данный вид договора должен быть составлен в письменной форме, удостоверен нотариусом и зарегистрирован в органах, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество — управлениях и отделах Росреестра (Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии).

Договор дарения доли (долей) должен содержать следующие сведения:

1. Наименование договора, дата и место его заключения.
2. Фамилия, имя, отчество дарителя и одаряемого (ребенка), законного представителя несовершеннолетнего, дата рождения, гражданство, паспортные данные, адрес места жительства (регистрации).
3. Предмет договора — условие о безвозмездной передаче доли недвижимого имущества с указанием ее размера, адрес места расположения.
4. Вид права, которым обладает даритель, и основание его возникновения (договор купли-продажи, ДДУ и т.д.). Реквизиты документа, подтверждающие регистрацию права на жилое помещение (свидетельство о госрегистрации права, с 1 января 2017 года — выписка из ЕГРН).
5. Перечень лиц, зарегистрированных в жилом помещении.
6. Указание на то, что содержание положений Гражданского кодекса РФ о договоре дарения сторонам договора известно.
7. Ссылка на ст. 574 ГК РФ о госрегистрации договора дарения и переходе права собственности на доли в недвижимости с момента такой регистрации.
8. Порядок распределения расходов, связанных с оформлением договора.
9. Условие о том, что договор является документом, подтверждающим передачу недвижимости без составления акта приема-передачи.
10. Указывается количество экземпляров заключенного договора (по количеству участвующих сторон + один экземпляр для Росреестра).
11. Подписи дарителя и одаряемого (законного представителя).

Скачать образец договора дарения долей детям по материнскому капиталу можно ниже.

Сколько стоит оформление договора дарения долей через нотариуса

С середины 2016 года законом предусмотрена только нотариальная форма сделок по распоряжению долями недвижимого имущества. Исключение — земельные доли и имущество паевого инвестиционного фонда.

Стоимость нотариальных услуг (тарифов) регулируется «Основами законодательства о нотариате в РФ» (утверждены ВС РФ 11.02.1993 г. № 4462-1) и Налоговым кодексом РФ, в котором устанавливается государственная пошлина, размер которой обязателен для всех нотариусов России.

Согласно ст. 22 Основ за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, когда это удостоверение предусмотрено законом взимается госпошлина, установленная п. 5 ст. 333.24 НК РФ в размере 0,5% от суммы договора (при этом не менее 300 рублей и не более 20 000 рублей).

Для исчисления госпошлины за оформление договора дарения доли недвижимости, нотариусу необходимо определить ее стоимость, которая, как правило, в тексте договора не указывается. Для этих целей нотариусы руководствуются ст. 333.25 НК РФ, где указано, что для расчета госпошлины принимается сумма договора, указанная в нем, а при ее отсутствии, по выбору плательщика, исходя из стоимости недвижимости:

• инвентаризационной,
• рыночной;
• кадастровой.

Установление стоимости жилого помещения осуществляется на основании заключения независимого оценщика или организациями (органами), ведущими учет недвижимости по месту ее нахождения (Кадастровая палата, с 01.01.2107 года — Росреестр).

Нотариусу нужно платить не только госпошлину, но и плату за работу правового и технического характера. Ее размер каждый нотариус определяет самостоятельно.

Оплата услуг тех. характера значительно превышает сумму госпошлины и, в результате, оформление дарения долей детям выливается в кругленькую сумму порядка 15-20 тыс. рублей и более.

Регистрация договора дарения в Росреестре и наделение детей долями

Наделение детей долями происходит после государственной регистрации права собственности на эти доли. Часть 3 ст. 574 ГК РФ устанавливает правило об обязательной госрегистрации договора дарения недвижимого имущества. Это положение напрямую относится и к дарению долей недвижимого имущества, приобретенного с использованием материнского капитала.

Поэтому, в отличие от передачи прав на доли по соглашению, при дарении происходит двойная регистрация:

• сначала регистрируется договор дарения (сам документ);
• затем регистрации подлежит переход права собственности на долю от родителя к ребенку (возникновение у ребенка права на долю в жилом помещении тогда подтверждается выпиской из ЕГРН).

И только после этого ребенок становится полноправным собственником доли жилого помещения.

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество осуществляют органы Росреестра в соответствии с требованиями нового Закона № 218-ФЗ от 13 июля 2015 года. Для оформления договора потребуются следующие документы:

1. Паспорта родителей (иных представителей малолетних, доверенность представителя при наличие такового).
2. Свидетельства о рождении детей.
3. Бланк договора дарения (количество экземпляров должно соответствовать количеству участников сделки и один экземпляр для Росреестра).
4. Кадастровый паспорт на жилое помещение.
5. Нотариальное согласие супруга дарителя (если супруг не участвует в сделке).
6. Квитанция об оплате госпошлины.

Провести госрегистрацию в Росреестре можно:

• непосредственно в органах Росреестра (с 01.01.2017 г. — в любом отделении независимо от места расположения объекта недвижимости, в том числе находясь в другом городе или регионе);
• через многофункциональные центры (МФЦ);
• через сайт Росреестра или госуслуг;
• через нотариуса, который передает документы в Росреестр;
• через почтовые отделения (по почте).

Свидетельства о государственной регистрации права с 01.01.2017 г. Росреестром не выдаются. Документарным подтверждением сделки является выписка из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН.